The Done Studio

Les processus : Investissement locatif

Ouvre un processus pour consulter ses étapes et sa fréquence.

Pilotage

3 processus
Définir et piloter le cap du portefeuilleChaque mois
  1. Choisir la stratégie métier : location nue ou meublée, longue durée ou autre usage autorisé, zones locatives, typologies, niveau de travaux, rendement net et effort de gestion
  2. Fixer les limites de concentration, endettement, travaux, vacance, durée et trésorerie minimale
  3. Classer les actifs et opportunités par rendement, risque, liquidité, charge de gestion et potentiel de création de valeur
  4. Piloter le portefeuille avec : loyers quittancés et encaissés, vacance, impayés, charges, travaux, DPE, rendement net, cash-flow, dette, sinistres et valeur
Arbitrer et valider les arbitrages sans blocageÀ chaque arbitrage
  1. Définir les décisions délégables avec seuil de prix, budget, délai, rendement, preuve et signataire
  2. Arbitrer sans délai : candidat, loyer, travaux de décence, impayé, sinistre, renouvellement, congé, arbitrage du bail ou changement de mode de location
  3. Comparer scénario prévu, scénario révisé, coût d’attente et option de repli
  4. Tracer décision, hypothèses, auteur, conditions, échéance et prochaine vérification
Centraliser et sécuriser les accès essentielsÀ chaque changement
  1. Organiser les accès autour de : acte, financement, bail, identité locataire, état des lieux, dépôt, assurance, diagnostics, quittances, charges, sinistres, travaux et fiscalité
  2. Créer un dossier unique par actif avec responsable, statut, budget, risques, prochaine action et échéance
  3. Donner aux partenaires uniquement les pièces utiles via un accès nominatif et révocable
  4. Retirer les accès des intervenants sortants et contrôler les comptes partagés ou inactifs

Marketing et vente

2 processus
Traiter un litige ou une réclamationÀ chaque litige
  1. Tracer les litiges propres au métier : décence, chauffage, humidité, panne, charges, quittance, dépôt, voisinage, sinistre, délai d’intervention ou désaccord de sortie
  2. Accuser réception et protéger immédiatement personnes, bâtiment ou preuve si nécessaire
  3. Comparer acte, bail, devis, procès-verbal, échanges, photos, réserves, obligations et responsabilités
  4. Répondre avec faits établis, mesure conservatoire, correction, délai et voie d’escalade
Sourcer des opportunitésChaque semaine
  1. Organiser le sourcing autour de : annonces, agences, notaires, réseau local, ventes occupées, immeubles, copropriétés et biens compatibles avec la demande locative
  2. Enregistrer chaque opportunité avec source, vendeur, adresse, prix, situation, occupation et prochaine action
  3. Écarter ou prioriser selon : demande locative, loyer réaliste et règles locales, DPE et décence, charges, copropriété, travaux, financement, vacance et revente
  4. Qualifier vendeur, calendrier, concurrence, négociabilité, contraintes et accès aux documents

Organisation du travail

3 processus
Suivre acquisition, travaux ou mise en locationChaque semaine
  1. Planifier l’opération autour de : offre, financement, acte, travaux de décence et énergie, diagnostics, ameublement éventuel, assurance, annonce, dossier locataire, bail et état des lieux
  2. Lever chaque condition avec pièce, responsable, date cible, dépendance et conséquence en cas d’échec
  3. Valider devis, assurance, autorisation, plan, budget et calendrier avant démarrage des travaux
  4. Suivre avancement, décisions, commandes, factures, aléas, réserves et preuves de conformité
Piloter exploitation, revente ou arbitrageChaque mois
  1. Piloter chaque actif avec : bail, échéances, loyer, encaissement, indexation autorisée, charges, dépôt, assurance, demandes locataire, travaux, vacance, rendement et arbitrage
  2. Comparer performance réelle au plan initial et à la meilleure alternative disponible
  3. Détecter sous-performance, vacance, dérive de travaux, dette coûteuse, risque réglementaire ou immobilisation excessive
  4. Décider conserver, corriger, refinancer, rénover, louer, vendre ou arrêter avec un responsable et une date
Analyser la rentabilité et le montageÀ chaque opportunité
  1. Construire l’analyse d’investissement avec : prix, frais, financement, loyer hors charges prudent, vacance, charges récupérables ou non, entretien, travaux, fiscalité validée et revente
  2. Réaliser la diligence métier sur : titre, copropriété, procès-verbaux, charges, travaux votés, taxe foncière, DPE, décence, encadrement éventuel, bail existant, impayés et demande locative
  3. Chiffrer acquisition, frais, portage, travaux, imprévus, exploitation, commercialisation et sortie
  4. Construire un scénario central, prudent et dégradé avec hypothèses explicitement sourcées

Équipe

1 processus
Organiser partenaires et remplacementsChaque semaine
  1. Tenir le réseau de partenaires avec : notaire, banque, expert-comptable, gestionnaire, agence, diagnostiqueur, artisan, assurance, syndic et relais pour les urgences locatives
  2. Attribuer chaque action avec livrable, budget, délai, accès, validation et remplaçant
  3. Vérifier assurance, qualification, indépendance et périmètre avant de confier une mission critique
  4. Faire une revue hebdomadaire des retards, dépendances, absences, validations et partenaires sans réponse

Finances et administration

2 processus
Suivre trésorerie, rendement et margeChaque mois
  1. Construire la trésorerie avec : apport, dette, loyer prudent, vacance, charges non récupérables, copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, entretien, travaux et fiscalité validée
  2. Séparer budget engagé, commandé, facturé, payé, restant à engager et provision pour aléas
  3. Imputer chaque flux au bon actif, poste, phase et régime comptable ou fiscal validé
  4. Rapprocher chaque semaine banque, échéances de dette, factures, encaissements et appels de fonds
Facturer, suivre et relancer les encaissementsChaque semaine
  1. Suivre les encaissements propres au modèle : loyer, charges récupérables justifiées, dépôt traité séparément, indemnité, assurance, aide au logement éventuelle et régularisation
  2. Émettre ou collecter l’avis, la facture, l’appel ou le décompte correspondant à la somme attendue
  3. Rapprocher chaque encaissement avec actif, période, tiers, facture ou acte
  4. Qualifier immédiatement retard, paiement partiel, retenue, contestation ou erreur d’affectation

Qualité et conformité

1 processus
Tenir les pièces, actes et diagnostics en règleChaque mois
  1. Tenir les pièces et échéances suivantes : acte, bail et annexes, DPE et diagnostics, décence énergétique, état des lieux, assurance, dépôt, quittances, charges, règles de loyer, déclarations et fiscalité nue ou meublée validée
  2. Tenir un calendrier des déclarations, taxes, assurances, diagnostics, contrôles, autorisations et renouvellements
  3. Vérifier avant engagement la propriété, les pouvoirs, les servitudes, l’urbanisme, l’occupation et les restrictions connues
  4. Classer chaque pièce avec source, date, validité, contrôle réalisé et personne responsable